My CBS, un saludo a su futuro

Cuando alguien vive encerrado en la realidad de su propio medio, cultura y nación, pierde la visión amplia de lo que está pasando en el mundo, y esta realidad finalmente afectará su entorno sin que la persona comprenda lo que sucede. My CBS es su puerta al mundo offshore, al mundo de afuera.

Aunque es innegable la tendencia mundial de parte de los estados, de coartar las libertades de la gente a través de leyes y normas que influyen dramáticamente en la salud, las finanzas, la privacidad y la seguridad de los ciudadanos, en My CBS creemos que todos tenemos derecho a conocer los hechos, a trazar estrategias y a tomar acciones que —no siendo ilegales— nos devuelvan una parte de esa libertad perdida.

En este sitio web —aunque usted no sea un miembro pago— encontrará no solamente la información que le hará comprender, sino las herramientas para tomar el control de su futuro económico, adelantándose a lo por venir. Como miembro suscrito, sin embargo, contará con el detalle, los nombres de los contactos, los parámetros y lineamientos que le ayuden a tomar decisiones de cómo proceder, además de nuestra experiencia y —en lo posible— con entrevistas personalizadas para analizar su caso.

La membrecía anual es de tan sólo USD 175.00, aplique hoy por la suya. Desde ya, un saludo a su futuro.

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Inversión en Bienes Raíces




inversiones
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Una de las áreas de inversión más excitantes y a la vez seguras, es sin duda la de bienes raíces, pues ofrece varias formas de hacer dinero a diferencia de otras como las acciones en bolsa o Forex, por ejemplo, con las cuales sólo podrá ganar si las mismas se aprecian de valor y las vende a tiempo.

FORMAS DE GANAR CON UNA INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES

  1. Renta de la propiedad, casi no necesita explicación.

  2. Comprando a bajo precio se consigue una ganancia instantánea comparada a su valor real en el momento de compra. Se logra aprovechando necesidades de emergencia de los vendedores (inminente ejecución hipotecaria, viajes, etc.), ventas judiciales y haciendo uso de sus facultades de persuasión y negociación.

  3. Vendiendo a precio elevado.

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  1. Aumentando el patrimonio por medio de alquileres que paguen la hipoteca de una propiedad. Usted puede comprar una casa o apartamento con un 18-25 % de inicial y dejar que se pague con su alquiler. Cada pago mensual hecho por sus inquilinos aumenta en forma automática su patrimonio.

  2. Ganancias apalancadas de renta son las obtenidas en el anterior ejemplo. Si usted compra una propiedad valorada en USD 100,000 mediante un pago inicial, obtendrá una renta mensual completa, no una parte de ella, aunque la propiedad en sí sólo ha sido pagada parcialmente. Por ejemplo, si compró la casa o apartamento con una inicial de USD 18,000 (el 18 % del valor total del inmueble), obtendrá el 100 % del alquiler, no un 18 % del mismo.

  3. Renta o interés sobre su pago inicial. Generalmente, el valor de la renta mensual de una propiedad es mayor que el pago mensual de su hipoteca. En el ejemplo anterior, supongamos que usted alquila a USD 700 mensual y paga una hipoteca de USD 480. Hay una diferencia de USD 2,640 al año a su favor, es decir un bonito retorno anual de 14.66 % sobre su depósito inicial de USD 18,000.

    Desde luego, debe sopesar si baja la hipoteca lo más rápidamente posible o si acumula este excedente para iniciar otra inversión.

  4. ¿Ganancia del 100 %? Recuerde que el “gasto” que hizo en el anterior ejemplo fue de USD 18,000 y que la hipoteca la paga el inquilino con su alquiler mensual de la propiedad. Asumamos también que usted no guarda nada de ese alquiler y que el íntegro va al pago de la hipoteca.

    Ahora suponga que unos años más tarde vende la propiedad en USD 118,000. Al pagar lo que resta de la hipoteca, le quedará su capital inicial limpio, algo de ganancia por los pagos de capital hechos a la hipoteca durante esos años y USD 18,000 de ganancia, es decir un retorno del 100 % sobre su inversión inicial; en otras palabras, más que duplicó su inversión en el transcurso de esos años.

  5. Renta compartida. Si divide la propiedad en unidades menores (por habitaciones, por ejemplo) obtendrá una renta total mayor al alquiler de la propiedad completa. Trate de conseguir huéspedes como agentes viajeros, representantes de empresas de otras zonas del país, etc.: ocuparán los espacios por cortos períodos de tiempo y no deteriorarán su inversión.

  6. Renta al mercado turístico. Alquilar a turistas es aún más rentable ya que, para ellos, el precio por habitación por noche es menor que en un hotel, mientras que para usted será mucho más alto que si lo alquilara a gente local. Nuevamente, el desgaste de la propiedad también será menor.

  7. Beneficios impositivos que se pueden obtener en algunos países que le permiten deducir el pago del interés de la hipoteca de los ingresos por renta, obteniendo efectivamente una ganancia libre de impuestos.

  8. Beneficios impositivos que se obtienen en algunos países, igualmente, cuando se hacen mejoras a la propiedad, en cuyo caso los costos de las mismas se deducen de los ingresos por renta, al tiempo que el valor añadido queda para usted.

emprendedor, Medellín — Colombia
Mayo 14, 2013

Muchas ideas sin armazón que les diera una forma. Eso es lo que tenía en mi cabeza. Me afilié al servicio pago de My CBS y he tenido acceso a información invaluable. Ya tengo claras mis metas y en sólo dos años he logrado avanzar en mi internacionalización, dentro de 21 meses tendré otro pasaporte bajo la manga y he podido invertir sabiamente mis excedentes al punto que ya pronto tendré un capital interesante para mi nuevo proyecto.

Mil gracias amigos.

Giovanni Longoria

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La inversión offshore en bienes raíces, sin embargo, puede ser más rentable por cuanto se pueden aprovechar características atractivas que cada jurisdicción diferente ofrece.

Empero, el que quiera empezar en este campo de la inversión, deberá ser cauto al principio, mientras se imbuye de ciertos principios que debe hacer suyos, y perfecciona un estilo propio de inversión. A continuación, algunos de ellos.

«Más dinero se ha hecho en los bienes raíces que en todas las inversiones industriales combinadas.» — Andrew Carnegie
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ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA INVERSIÓN OFFSHORE EN BIENES RAÍCES

  1. Hay un dicho entre los inversores en bienes inmuebles: «En bienes raíces, no se hace dinero al vender una propiedad sino al comprarla». Balancee la ubicación elegida de la propiedad contra el costo. Comprar una propiedad costosa en la mejor área puede jugarle en contra a la hora de vender pues habrá competencia con propiedades de menor valor.

    Debe buscar propiedades valoradas a un precio menor al promedio en el área escogida.

  2. Es muy importante el estilo de la propiedad que se ha de comprar. Dado que ‘sobre gustos y colores no han escrito los autores’, no existe un estilo ideal ni sabrá de antemano el gusto de un eventual futuro comprador. Sin embargo, deben evitarse los estilos inusuales, o al gusto exclusivo de quien lo construyó originalmente.

    Escoja casas o apartamentos con un inteligente uso del espacio y que pueda adaptarse a compradores con diferentes necesidades.

  3. La calidad es otro factor a tener en cuenta, y si la idea es alquilar o vender localmente, no debe irse por una calidad superior a la que dicho mercado está habituado. Si, au contraire, el mercado de alquiler o venta será para extranjeros más sensibles a la calidad y buen gusto, debe buscarse la mejor calidad y los mejores acabados pues una remodelación podría ser muy costosa.

  4. El tamaño de la propiedad es importante igualmente. Un terreno de 150 mts2 en una zona residencial de lujo, será invendible después, pues el comprador objetivo para esa zona aspirará a un terreno que tenga por lo menos el doble de tamaño.

  5. Basado en el valor que tiene la propiedad que va a comprar, ¿a cuánto ascienden los impuestos prediales, municipales, arbitrios, etc. por pagar?

  6. Si compra un apartamento, ¿cuáles son los gastos comunes del edificio?

    Pida hablar con los representantes de la Junta de Condominio y que le muestren los recibos mensuales que se cobran. Igualmente, pregunte si hay morosos y a cuánto asciende la deuda de los mismos. No querrá comprar en un edificio cuyos apartamentos se desvalorizarán por falta de mantenimiento, causado a su vez porque una buena parte de los vecinos no cumplan con sus obligaciones comunes.

    Pregunte si se ha implementado un fondo de emergencia.

  7. Dependiendo de lo que quiere hacer, alquilar, por ejemplo, debe investigar cuál es la demanda que hay para apartamentos de 1, 2 ó 3 habitaciones y comprar de acuerdo con ello.



«El noventa por cierto de todos los millonarios llegan a ese estado mediante la posesión de bienes raíces.» — Andrew Carnegie
- Fotocréditos: My CBS -



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  1. Facilidad de transportación pública y comercio cercano son factores a considerar pues pueden añadir al valor de su propiedad… o disminuirlo.

  2. Jardines delanteros o de interior, y piscinas demandan un gasto fijo en mantenimiento.

  3. La propiedad debe ubicarse en un mercado donde usted vea expectativas de revaluación.

  4. ¿Quién cuidará del mantenimiento de la propiedad cuando no esté en uso?

  5. Hágase asesorar localmente, pero no debe dejar de chequear los permisos de construcción, documentos legales de propiedad, registros civiles o de propiedad, etc. y asegurarse que todo está en orden; pida todos los planos, de planta, cortes, de construcción, eléctricos, sanitarios, etc.

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  1. Investigar y entender las cuatro vertientes de sus posibles compradores futuros: los inversores como usted, los compradores de segunda casa (o apartamento), los extranjeros residentes (expats) y los locales. Busque —de ser posible— que su propiedad pueda atraer al mayor número de esos tipos de compradores; cosa difícil, pero más fácil de lograr en ciudades grandes.

    1. El inversionista. Siendo el más pequeño de los tipos de compradores que tendrá, puede ser el más quisquilloso y difícil con quien tratar, debido a que aspira a lo mismo que usted (comprar barato y vender caro) y sus intereses se enfrentan directamente con los suyos. Lo hay de dos tipos: el que compra para vender y el que compra para explotar la propiedad.

      En cualquier caso, los inversionistas desean comprar una propiedad viendo el potencial a la suba de valor, ya se trate obteniendo alquileres de una casa o apartamento, generando ingresos de una producción de aguacates o “engordando” una propiedad para su venta futura.

      Esté al día de lo que está sucediendo en la zona donde está su propiedad, buscando atractivos que puedan convencer al inversionista. En 2016 la zonificación del distrito residencial de La Molina en Lima cambió, permitiendo la construcción de edificios y locales comerciales. Algunos pequeños terrenos que estaban parados, de pronto adquirieron valor al poder ser usados para levantar mini-mercados. Algunas casas antiguas o descuidadas de repente se volvieron codiciables para derribarlas y levantar edificios de apartamentos. Un inversionista podría ver este potencial y comprar estas propiedades a un precio Premium que antes no existía.1

      Si usted obtiene rentas por el alquiler de habitaciones a turistas, estudiantes de una universidad cercana, etc. y dichos ingresos son superiores a lo que se obtendría como alquileres simples a familias por las propiedades enteras, entonces usted tiene un negocio, y no debe vender su propiedad como tal, sino apuntar a un inversionista que desee comprar un exitoso negocio de hospedaje. El precio obtenido será mayor, por supuesto.

    2. Los expats.2 Aquí tenemos diferentes variaciones: los extranjeros que estarán por unos pocos años viviendo afuera (con la intención de regresar a su país de origen) y tienen a) un alto salario y paquete de prestaciones y condiciones muy buenos, b) los que no disfrutan de ello y tienen recursos más bien limitados, los jubilados y personas que se instalarán permanentemente en su nuevo país de residencia y c) quieren tener un buen nivel de vida y confort o d) se preocupan por vivir con un presupuesto bajo.

      Si bien hay mercado para todo, el más amplio es para los tipos b y d, es decir de extranjeros con un potencial de gasto no muy alto. Para dirigirse a este mercado en una futura venta, será mejor buscar de comprar propiedades a un precio menor de la media para la zona.

    3. Los compradores de segundo hogar. Normalmente no necesitan realmente de una segunda casa o apartamento para vivir, pero compran como “inversión”, por deseo o conveniencia.

      Este grupo puede ver la compra como algo que en el futuro se revalorizará y les dejará ganancia. También pueden comprar por que la propiedad está cerca de una zona de playas que visitan en el verano. Igualmente, pueden comprar porque viven en otra zona del país y quieren tener un sitio a donde llegar cuando vienen de visita a reunirse con sus familiares.

      No es un grupo muy exigente con respecto al precio y si se quiere alcanzarlos como objetivo deberá publicitarse apelando a esos “atractivos”: como inversión, cercanía a cierta zona o como segundo hogar en la gran ciudad. En el último de los casos citados, se requiere publicidad en otras áreas del país.

    4. Gente local. Si bien podemos repetir que hay mercado para todo, analice la composición económica de la ciudad donde está invirtiendo. Si la mayoría es de clase media – media, ese sería su mayor mercado.

      Propiedades de lujo no serán vendidas a estos compradores y se debe buscar algo en el rango medio de calidad y acabados. Para este sector, son importantes los factores de buena transportación pública, estacionamiento, lugares de recreación (incluya centros comerciales, cafés y restaurantes) así como supermercados y farmacias.

    Probablemente, para estos últimos tres grupos no sea tan relevante el posible precio futuro de venta de la propiedad.

  2. Si se trata de un terreno para desarrollar o de una casa o apartamento aún en construcción, su debida diligencia investigadora deberá cubrir otros aspectos adicionales, sobre todo si se trata de un país en desarrollo:

    1. Pida que el desarrollador le proporcione los datos de su sectorista en el banco o bancos que le financian. Vaya a hablar con dichos funcionarios y cerciórese de la calidad crediticia del desarrollador. Pregunte por los anteriores desarrollos que ha llevado a cabo y visítelos, hablando con los propietarios o inquilinos acerca de la calidad de la construcción y de los acabados.

    2. ¿Hay fechas topes o límites para empezar a construir?

    3. ¿Cuáles son los parámetros de construcción asignados al terreno?

    4. ¿se cuenta ya con permisos de construcción?

    5. ¿Cómo construirá usted a miles de kilómetros de distancia? ¿Quién supervisará la obra del constructor que usted contrate? ¿Cada cuánto tiempo podrá usted ir a hacer una inspección? Lo saludable es mensualmente.

      Cuando firme contrato con el constructor, no asuma nada de lo que no está escrito en el papel. Especifique todo, incluso marca y modelo de ventiladores, grifería y cerraduras.

    6. Si se trata de un edificio o comunidad cerrada, ¿cuáles son los estándares de construcción y diseño implementados? (No querrá un esperpento de casa construida al lado de la suya)

    7. ¿Qué tan buena es la infraestructura? (o dicho de otro modo «¿Qué tan frecuentemente cortan el agua o la luz en esta zona?») ¿cable, Internet, presión de agua, desagüe…?

    8. Si se trata de un edificio, ¿se cuenta con cisternas de agua para casos de emergencia o cortes? ¿de qué capacidad? ¿Hay generadores de corriente para casos de emergencia o cortes? ¿Qué áreas comunes y de esparcimiento tiene el edificio?

    9. ¿Ha calculado el desarrollador el gasto mensual de mantenimiento fijo que cada unidad deberá pagar?

    10. No pague sino por lo que vea hecho, no compre promesas futuras de desarrollo o implementación. Si ve piscina, gimnasio y sala de fiestas entonces hay piscina, gimnasio y sala de fiestas; pero si no los ve, no crea que los habrá simplemente porque están en el proyecto.

  3. Hay que tener en cuenta primeramente la posibilidad de comprar a través de una entidad que sirva de holding en lugar de a nombre propio, evitando los intríngulis de las sucesiones testamentarias (probate).

  4. Hay que ver las implicaciones de impuestos si compra a nombre personal, de una IBC offshore en una jurisdicción que figure en la lista de “paraísos fiscales” del país donde se compra, de una IBC offshore en una jurisdicción que no figure en dicha lista, o de una compañía local.

    Dependiendo del país, si se compra la propiedad a título personal en, digamos, USD 200,000 y se vende posteriormente en USD 250,000, habría una ganancia de capital de USD 50,000 sobre la que habría que pagar impuesto, mientras que, si la compra es hecha por una empresa constituida específicamente para ello, a la hora de vender… se vende la empresa, sin pago del mencionado impuesto.

    Tenga en cuenta que la manutención anual de la empresa tiene sus costos, pero pueden ser mínimos.

  5. Tenga diseñada y a punto una estrategia de salida del mercado.



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  1. ^ Debido a las múltiples manifestaciones de los vecinos, a las pocas semanas la nueva zonificación se paró y quedó en nada.

  2. ^ Se define como expatriado a una persona viviendo temporal o permanentemente en un país o jurisdicción diferente a aquella de su nacionalidad.


«Compra en la periferia y espera. ¡Compra tierras cerca de una ciudad en crecimiento! Compra bienes raíces cuando otra gente quiere vender. ¡Retén lo que compras!».

John Jacob Astor,
mercader, comerciante, negociante en pieles e inversor estadounidense nacido en Alemania, primer miembro prominente de la familia Astor. Fue el primer multi-millonario en los Estados Unidos y el creador del primer fideicomiso en América. [1763 – 1848]



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